Qu’est-ce qu’une SCPI ? Fonctionnement & définition

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Qu’est ce qu’une SCPI ? La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un produit financier. Communément appelée « Pierre-Papier », une SCPI implique un investissement dans l’immobilier locatif et génère la propriété de parts d’un portefeuille immobilier. L’acquisition ne peut porter sur un bien unique.

Il existe différents types de SCPI. Toutes répondent à des principes fondateurs communs, exclusivement liés à l’immobilier. Elles peuvent se concentrer sur un domaine exclusif (Bien commercial, bureau, santé, logistique …) ou se diversifier dans des secteurs différents. Certaines étendent leurs investissements sur une zone géographique large (régions ou plusieurs pays…) alors que d’autres investissent sur une région définie.

Les SCPI peuvent avoir un capital variable ou fixe. Attentives à l’environnement, certaines d’entre elles sont particulièrement engagées dans un investissement durable et responsable, répertoriées sous le label ISR (Investissement Socialement Responsable).

 

Formes de SCPI

3 catégories majeures :

  • Les SCPI de rendement
  • Fiscales
  • De capitalisation

 

Fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI varie en fonction de la localisation. Nos SCPI sont localisées en France et en Europe.

La fiscalité peut s’appliquer à 3 niveaux :

  • Les revenus fonciers.
  • Les revenus financiers.
  • Les éventuelles plus-values lors de la cession de parts en SCPI

Les revenus fonciers correspondent aux revenus locatifs émanant de parts en SCPI. Ils peuvent être soumis au régime « réel » ou « microfoncier ».

 

A. Fiscalité des SCPI Françaises

Pour une SCPI Française, le résident fiscal Français est soumis à l’imposition « classique », il s’agit du régime « réel ».

Les revenus fonciers sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus (IR) :

Pour rappel à ce jour, en 2021, le barème de l’IR est le suivant :

 

 

Pour plus d’information sur l’IR, vous pouvez vous rendre sur le site officiel du ministère de l’économie en suivant le lien :

Comment calculer le montant de son imposition d’après le barème de l’impôt sur le revenu ? | economie.gouv.fr

À l’imposition sur le revenu, s’ajoute les prélèvements sociaux de 17,20%.

Pour conclure sur le régime réel, l’imposition des revenus fonciers est le suivant :

Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17, 20%)

 

Le régime « microfoncier » se fonde sur le même principe que le « réel ». Il autorise cependant, sous conditions, un abattement de 30 % :

  • Avoir des revenus fonciers qui n’excèdent pas 15 000 € annuellement.
  • Disposer d’autre(s) source(s) de revenus fonciers (outre SCPI).
  • Ne pas être sous un régime fiscal lié à un autre investissement.

Si le détenteur de parts de SCPI répond à ces trois conditions, il bénéficiera d’un abattement de 30% sur l’imposition de ses revenus fonciers en amont de son imposition sur le revenu et des prélèvements sociaux.

 

Dans l’éventualité d’une plus-value lors de la cession des parts de la SCPI, alors la fiscalité sur les plus-values est appliquée.

 

Enfin, une fiscalité des revenus financiers peut parfois être appliquée.  C’est le cas lorsque la SCPI détient des parts dans des produits financiers. (Un taux unique de 30%, 17,2% de prélèvements sociaux + l’impôt sur le revenu forfaitaire à 12,8%). Il est toutefois possible, si la tranche marginale d’imposition est inférieure à 30%, d’opter pour une imposition au taux du barème progressif).

 

B. Fiscalité des SCPI Européennes

La fiscalité des SCPI Européennes est différente. Elles sont soumises à des conventions Européennes.  Cette  fiscalité offre un avantage  aux épargnants (personnes physiques).

Deux dispositifs majeurs sont proposés : le crédit d’impôt et la méthode du taux effectif. Ces deux méthodes, bien que toutes deux avantageuses, présentent des critères différents. Elles sont en lien avec le pays d’imposition. (À titre d’exemple : Espagne, Italie ou Allemagne pour la méthode du crédit d’impôt et Belgique, Portugal,  Finlande,  Irlande et Pays-Bas pour la méthode du taux effectif).

Deux avantages fiscaux permettent alors :

  • Une exonération de prélèvements sociaux (soit un gain de 17,2%).
  • La SCPI Européenne est soumise à une imposition moins importante que la SCPI Française (Ce taux se calcule en fonction des revenus, de la situation familiale et les revenus générés par la SCPI). Elle est plus avantageuse pour les tranches d’impositions supérieurs à 30% et sensiblement identiques pour la tranche de 30%.

La fiscalité appliquée aux investisseurs de SCPI Européennes est en conséquence plus avantageuse.

 

Avantages des SCPI

Les SCPI offrent de nombreux avantages. C’est ainsi qu’elles procurent et génèrent des rendements élevés (oscillant autour de 5%) en comparaison des autres produits du même secteur (OPCI…).

De plus, du fait de sa proximité avec le marché de l’immobilier, ce produit financier présente un risque mineur. A cela s’ajoute une régulation et un contrôle par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers). En outre, l’investissement peut être diversifié, en raison des multiples offres du marché. Le risque en perte de capital est en conséquence minoré.

De même, les contraintes de recherche, de gestion et d’entretien des biens n’appartiennent pas au souscripteur. Ce qui libère le souscripteur de démarches fastidieuses.

Enfin les SCPI offrent l’avantage d’être relativement accessibles financièrement en fonction du nombre de parts acquises.

 

Montant d’investissement minimum sur une SCPI

Le montant d’une part est fonction de la SCPI. Toutefois, certaines imposent l’acquisition d’un nombre minimal d’achat.

Dans le tableau ci-dessous est indiqué le prix de parts de SCPI, proposées par le cabinet :

 

SCPI Prix de la part (€) Nombre de part minimum Univers géographique d’investissement Typologie Rendement 2020
Corum XL 189 1 UE, RU, Canada Diversifié 5,66%
Corum Origin 1090 1 Zone Euro Diversifié 6%
Corum Eurion 200 1 Zone Euro Diversifié 10,4%
Novapierre All. 260 30 Allemagne Commerces 4,5% (Après fiscalité étrangère)
Novapierre All. 2 250 10 Allemagne Commerces 1,6% (Après fiscalité étrangère)
Eurovalys 1 015 1 Allemagne Bureaux 4,5% (Après fiscalité étrangère)
Interpierre Europe Centrale 250 10 Europe de l’Est (RT, Pol, Hgr) Bureaux et locaux d’activité Lancement en 2020
Atream Hôtels 1 000 5 Zone Euro Tourisme 2,81% (Après fiscalité étrangère)
Pierval Santé 200 5 Zone Euro Santé 5,38%
Elialys 1000 1 Europe du Sud Bureaux 4,1% (Après fiscalité étrangère)
PF hospitality Europe 200 5 Zone Euro Hospitalité (santé, éducation, hébergement) Lancement en 2020
ActivImmo 610 10 France Logistique 6,05%
Kyaneos Pierre 1060 10 France Résidentiel 6,07%

 

Il s’agit ici d’un échantillon de SCPI que nous pouvons proposer au sein du cabinet. Le tableau n’est pas exhaustif. Ces données sont transmises à titre d’illustration.

 

Quel horizon de placement ?

Les « Pierre-papiers », sont des placements sur le long terme. Il est conseillé de conserver ses parts entre 8 et 15 ans, minimum.

Quels sont les risques des SCPI ?

Les SCPI présentent généralement un risque de perte en capital modéré. Le régulateur des marchés « AMF » note généralement les SCPI à un risque situé entre 3 à 4 sur une échelle de risque pouvant aller jusqu’à 7.

Les SCPI comportent cependant un risque de perte en capital. Les revenus associés ne sont, par ailleurs pas garantis.

À l’instar de tous produits financiers, l’immobilier physique comporte certains risques : rentabilité modérée, baisse temporaire du marché, … Ces risques peuvent toutefois être anticipés, encadrés, et mesurés, notamment par la diversification du portefeuille.

La SCPI n’étant pas un produit côté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix.) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché tant de l’immobilier que des parts de SCPI.

Les SCPI peuvent recourir à l’endettement. Les caractéristiques d’endettement peuvent être différentes selon les SCPI. Vous pouvez retrouver ces éléments en vous référant à la note d’information pour en connaitre les modalités (voir « Politique d’investissement ») et/ou les statuts de la SCPI.

 

A qui s’adresse les SCPI ?

La SCPI s’adresse à tous types d’investisseurs. Il peut aussi bien s’adresser à des jeunes qui veulent sécuriser et optimiser leurs revenus qu’à des retraités, dans un objectif de complément de retraite.

Cet investissement peut également être financé par un crédit. Cela permet d’optimiser son patrimoine par un « effet de levier » (investissement ayant recours à l’endettement.  Cette pratique nécessite une analyse en projection, afin de mesurer finement la rentabilité du placement).

Pour plus d’informations sur les SCPI n’hésitez pas à consulter ce qu’il faut savoir avant d’investir.

Nous vous invitons à prendre contact avec notre cabinet pour toutes informations complémentaires.

 

Avertissement : cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à vous faire conseiller.

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