Loi Pinel pour les nuls

Logo illustrant la loi pinel

La Loi Pinel est un produit de défiscalisation immobilière créé en 2014. Elle permet de réduire l’impôt sur le revenu jusqu’à 21% après avoir acquis un bien immobilier neuf à vocation locative.

L’objectif de ce dispositif, pour le gouvernement français, était de relancer le logement.

Mais comment ça marche ?

Comment fonctionne la Loi Pinel ?

Vous décidez d’acquérir un bien immobilier éligible au Pinel pour ensuite le louer. Vous recevrez donc d’une part des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers, et de l’autre vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’engagement de location peut s’étaler sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

En fonction de cette durée, le taux de réduction d’impôt sur le revenu varie :

Durée de l’engagement de location Taux de réduction d’impôt sur le revenu en % de la valeur du bien
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

NB : ces taux s’appliquent uniquement pour la France métropolitaine. En ce qui concerne les départements et collectivités d’outre-mer, la Loi Pinel offre des taux supérieurs. Le taux est de 23% pour un bail d’une durée de 6 ans, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans.

Vous pouvez prolonger la durée du bail de 3 ans (donc jusqu’à 12 ans), mais vous ne pouvez pas l’écourter. Les taux deviennent alors les suivants :

Engagement initial Durée de location Taux sur la période
6 ans 6 ans (bail initial) 12%
Prolongation de 3 ans 6%
Prolongation de 3 ans supplémentaires 3%
9 ans 9 ans (bail initial) 18%
Prolongation de 3 ans 3%

Par exemple, si vous décidez d’acheter un bien éligible au Pinel d’un montant de 300 000 € sur une durée de 6 ans, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt d’un taux de 12%. Ce taux équivaut donc à une réduction de 2% par an. Ainsi, avec un investissement de ce montant, sur cette durée, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 6 000 € par an !

La Loi Pinel est concernée par le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Cela signifie que, en reprenant l’exemple précédent, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 6 000 € par an, il vous reste 4 000 € pour investir dans d’autres produits de défiscalisation.
Autrement dit, la réduction d’impôt permis par ce dispositif ne peut pas dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.

(La réduction d’impôt sera imputable sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier et ce quel que soit le mois de livraison).

 

Quels biens sont éligibles au dispositif Pinel ?

Le logement doit être :

  • Neuf, réhabilité ou vendu en l’état futur d’achat (VEFA)

Un bien neuf est un bien vendu sous le régime de la TVA à 20%.
Certains logements anciens sont éligibles à la Loi Pinel. Pour être considéré comme tel, le bien doit être jugé indécent, inhabitable en l’état, et devant donc être rénové. Avec ce type de logement on parle alors de Loi Pinel ancien réhabilité.
Un logement VEFA est un bien qui a été acquis en cours de construction, ou qui va être construit.

  • Loué non meublé à titre de résidence principale

Attention, à compter de la date d’achèvement, vous avez un an pour trouver un locataire, sinon vous devrez rembourser le fisc… !

  • Être loué pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
  • Situé dans une zone où la demande de location doit être forte. On parle de zone « tendue »

Il existe 4 zones Pinel :

  1. A bis: Paris et sa proche banlieue (76 communes d’Ile-de-France)
  2. : 650 communes de l’agglomération parisienne, dont Lyon, Marseille, Montpellier et Lille),
  3. B1: toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, la Corse, les DROM, et certaines communes comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy
  4. B2et C : les villes de moins de 250 000 habitants.
    Ces zones ne sont plus valables avec le dispositif du Pinel.

Ces zones sont classées de la plus « tendue » à la plus « détendue ».

  • Doit respecter certaines caractéristiques thermiques et énergétiques

Le prix de revient concerné par la défiscalisation est plafonné à 300 000 € par bien et dans la limite de 5 500 € par m².
En effet, si vous achetez un logement coûtant 6 000 € par m², la défiscalisation ne s’appliquera que sur la base des 5 500 € par m². De la même manière que si vous acheter un bien à 350 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur le plafond de 300 000 €.
La Loi Pinel contraint l’investissement à 2 biens par maximum.

Le non-respect de ces critères annulera la réduction d’impôt sur le revenu.

Il est à noter que les maisons neuves ne sont plus éligibles à la Loi Pinel depuis janvier 2021.

 

Comment le prix d’un bien éligible à la Loi Pinel est-il fixé ?

A la différence du logement locatif de base où le propriétaire peut fixer le prix qu’il souhaite, les biens éligibles à la Loi Pinel sont soumis à une réglementation des loyers. Cela signifie qu’un calcul est effectué pour déterminer leur prix. Ce prix est fonction du coefficient multiplicateur de la zone, du plafond de loyer de la zone dans lequel le bien se situe (cf. précédemment), ainsi que de la surface habitable du logement.

 

Qui a le droit à la Loi Pinel ?

Tout le monde a le droit à la Loi Pinel. Il suffit seulement de respecter 2 conditions :

  • Avoir sa résidence fiscale en France
  • Avoir un niveau de ressources respectant un certain plafond

Le plafond de ressources est défini en fonction de la zone dans lequel le bien est situé, et de la composition du foyer. Voici-ci-dessous les plafonds fixés en 2021 :

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 777 € 38 777 € 31 280 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 €

 

Où investir en Loi Pinel ?

Pour garantir un investissement rentable, il faut investir là où la demande est plus forte que l’offre. En se fixant sur ce critère, on peut citer un grand nombre de villes telles que : Lille, Toulouse, Paris, Bordeaux, Aix-en-Provence, Marseille…

Mais ce critère ne suffit pas. Il faut également prendre en compte :

  • La localisation du bien par rapport aux transports, aux commerces, etc.
  • La sécurité au sein de la ville
  • La rentabilité du bien
  • L’écart son prix au m² entre le neuf et l’ancien

 

Quand investir en Loi Pinel ?

Le dispositif de défiscalisation a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Il sera toujours d’actualité en 2023 et 2024, mais avec des taux de réduction d’impôt plus bas…

En effet, en 2023 les taux passeront à 10,5% pour une durée de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

Et ils baisseront de nouveau en 2024 !
Ils seront de 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

Fiscalement parlant, il est donc plus intéressant d’investir entre aujourd’hui et fin 2022.
Attention à bien prendre en compte les différents paramètres pour un investissement rentable et sans mauvaise surprise.

En revanche, les logements jugés les plus respectueux envers l’environnement, ainsi que ceux situés dans les zones prioritaires de chaque ville, garderont les taux actuels jusqu’en 2024.

 

Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

Outre la réduction d’impôt qu’elle permet, la Loi Pinel possède d’autres avantages :

  • Se constituer un capital et un patrimoine
  • L’effet de levier du crédit
  • Revenus complémentaires
  • Rembourser son crédit immobilier plus rapidement
  • Louer à sa famille

 

Quels sont les contraintes du dispositif Pinel ?

La Loi Pinel possède des écueils à ne surtout pas manquer. En effet, certains facteurs affectent la rentabilité du bien.

Il est même possible de faire une bien mauvaise affaire avec ce type d’avertissement si l’on ne vérifie pas un certain nombre de critères avant d’investir.

Comment faire pour éviter cela ? Consultez nos recommandations présentes à l’intérieur de l’un de nos autres articles sur le sujet : Loi Pinel : explications, avantages et inconvénients.

Vous souhaitez en savoir plus ? N’hésitez pas à nous contacter.

 

Avertissement : cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel.

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