SCPI, ce qu’il faut savoir avant d’investir

PANNEAU "SCPI A VENDRE" + IMMEUBLES MODERNES AU FOND, VUS EN CONTRE-PLONGEE

La Société Civile de Placement Immobilier est un dispositif dont l’objectif principal est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers locatifs. C’est donc le moyen le plus facile et accessible d’investir dans l’immobilier et de bénéficiers de revenus locatifs.

Depuis quelques années, face à la baisse des fonds euro, les investisseurs en quête d’investissements stables plébiscitent de plus en plus les SCPI et la collecte bat des records. Toutefois, avant de vous lancer, voici ce que vous devez absolument savoir.

En quoi consiste un placement en SCPI ?

La SCPI est avant tout un placement d’épargne en immobilier. Ce qui implique une rentabilité sur la durée. Il s’agit en général d’un produit proposé par des sociétés de gestion spécialisées dans l’acquisition, la rénovation et la gestion d’un parc immobilier qui investissent essentiellement dans des bureaux, locaux commerciaux, établissements de santé, résidences, hôtels et entrepôts (logistique). La SCPI, souvent aussi appelée “pierre papier”, vous permet ainsi d’investir dans un patrimoine immobilier collectif tout en permettant de percevoir des revenus complémentaires réguliers.

Quels sont les différents types de SCPI ?

En fonction de l’objectif que vous visez, revenus d’appoint ou épargne, le type de SCPI ne sera pas forcément le même. Il en existe ainsi de trois sortes :

  • La SCPI de rendement privilégie l’investissement dans l’immobilier d’entreprise. C’est donc le choix par excellence des particuliers qui souhaitent s’assurer un revenu supplémentaire (mais attention à la fiscalité en direct si les biens sont localisés en France).
  • La SCPI fiscale a un tout autre but. Elle permet en effet aux investisseurs de bénéficier de tous les dispositifs de défiscalisation existant (loi Pinel, Malraux, Monuments Historiques etc.), à condition d’en conserver les titres un certain nombre d’années, 15 ans minimum dans le cadre d’une SCPI Malraux, par exemple. En contrepartie le rendement est souvent plus faible. Il s’agit le plus souvent d’un investissement dans l’immobilier d’habitation (souvent surcoté mais il excite quelques rares exceptions).
  • La SCPI de plus-value ou SCPI de valorisation consiste en l’acquisition d’actifs immobiliers décotés. Cet investissement est réalisé dans le but d’obtenir un bénéfice à plus long terme et de minimiser le rendement à court terme.

Quels sont les avantages de ce placement ?

La Société Civile de Placement Immobilier est un placement qui présente de nombreux avantages. Le premier est sans aucun doute le fait qu’il soit facile d’accès. Il ne nécessite pas d’apport important contrairement à un investissement immobilier direct classique. Certains établissements bancaires le proposent d’ailleurs aux clients souhaitant investir à crédit, mais il n’est pas facile de faire financer les SCPI indépendantes (non attachées à un réseau bancaire).

Le second avantage correspond aux revenus complémentaires (réguliers) que le produit apporte, via les revenus locatifs des biens gérés au sein de la SCPI. Les loyers sont souvent plus élevés pour les locataires professionnels que pour les locataires particuliers (secteur résidentiel).

La SCPI propose de surcroît différentes formes de souscription : en pleine propriété, en démembrement (nue-propriété ou usufruit) ou encore par contrat d’assurance-vie.

Enfin, le dernier et non moins important avantage d’un investissement en SCPI est la mutualisation du risque. Du fait du nombre d’associés et de la diversité des biens, la vacance locative (absence de locataire) ou d’autres risques qui se matérialiseraient (impayés, travaux etc.) seraient dilués grâce à un parc immobilier diversifié.

Quelle est la fiscalité de ce placement ?

La fiscalité peut s’avérer lourde pour un investisseur particulier résident fiscal en France avec une tranche marginale d’imposition élevée. En effet, les revenus (dividendes) perçus, issus de biens en France, sont assujettis à l’impôt sur le revenu auquel s’ajoute les prélèvements sociaux (17.2%).

Le contrat d’assurance vie est une idée pour diminuer le coût fiscal, mais non totalement satisfaisante car l’assureur prélève des frais de gestion annuellement, qui diminuent d’autant la performance des SCPI dans le contrat.

Les SCPI peuvent aussi être investies à travers une Société Civile Patrimoniale (SCP) ou Immobilière (SCI). La fiscalité appliquée correspondra au choix d’imposition : à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).

Une autre idée, souvent moins coûteuse fiscalement, est d’investir dans des SCPI dont les biens sont localisés en Europe (hors de France), pour bénéficier des conventions fiscales entre les Etats en termes d’imposition sur le revenu. Ces revenus ne sont ainsi le plus souvent pas concernés par les prélèvements sociaux. Par ailleurs, les meilleures SCPI, qui investissent dans plusieurs pays, apportent une plus grande diversification que celles investies dans l’Hexagone et bénéficient d’un univers d’opportunités plus vaste.

Quels sont les risques des SCPI ?

La SCPI comporte un risque de perte en capital et les revenus associés ne sont pas garantis.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est le plus souvent de 8 ans voire 10 ans. Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces) présente des risques, absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténuées par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

Les SCPI peuvent recourir à l’endettement. Les caractéristiques d’endettement peuvent être différentes selon les SCPI. Vous pouvez retrouver ces éléments en vous référant à la note d’information pour en connaitre les modalités (voir « Politique d’investissement”) et /ou les statuts de la SCPI.

 

Avertissement : acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. La durée de placement recommandée est de 8 à 10 ans ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; les SCPI  comportent des risques et n’offrent aucune protection en capital ; les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises ; cette article ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à vous faire conseiller.

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