Crédit : définition et fonctionnement complet :

Financer des études, un projet immobilier, un achat « coup de cœur » … ?  En l’absence de liquidité suffisante, le recours au crédit s’avère la solution à la concrétisation d’un projet. Alloués par une banque ou une société financière, les propositions de prêts sont multiples. Dans ce contexte, comment choisir la solution la plus adaptée ?

 

Qu’est-ce qu’un crédit ?

Selon une définition générale, un crédit consiste en la mise à disposition d’une somme d’argent par un créancier au profit d’un débiteur. Il s’agit d’un prêt dont le taux d’intérêt, le remboursement et les conditions générales seront fixés en amont, par la production d’un contrat et d’un échéancier. L’acte doit être signé par les deux parties. L’opération donne alors naissance à une créance sur l’emprunteur.

 

Un peu d’histoire !

La notion de crédit apparaît à l’Antiquité, sous forme de troc. Il repose alors exclusivement sur des objets et relève d’accords tacites. Au VII ème siècle avant Jésus-Christ, l’apparition de la monnaie frappée génère la levée du troc alors que le XII ème siècle marquera l’apparition du prêt à intérêt.

L’essor des échanges commerciaux du XVII sème siècle puis la révolution industrielle amorcée au XVIII ème siècle impliquent la mise en place d’un système bancaire institutionnalisé, hiérarchisé et régulateur. De la compétence de l’Etat à la délégation bancaire émane alors le « prêt d’argent » institutionnalisé. La Banque de France est créée par Napoléon au début du XIX ème siècle et le principe du paiement à crédit se généralise dans les années 1920.

L’histoire du crédit, sous la forme que nous connaissons aujourd’hui, débute ! Il a pour vocation l’optimisation du pouvoir d’achat.

En adéquation avec les besoins de la société, le crédit évolue et se décline en plusieurs propositions alors que les taux diffèrent selon les contrats.

 

Quel est le coût d’un crédit ?

Le coût d’un crédit correspond aux intérêts de la somme empruntée auxquels s’ajoutent des frais annexes et indirects. (Frais de souscription, de dossiers, assurances, …). En ce sens, le Taux Effectif Global (TEG) est un indicateur majeur car il intègre la globalité des frais.

 

Quels sont les types de crédits ?

Le taux attaché à un crédit peut être « variable » ou « fixe ».Le taux fixe sera appliqué avec la même valeur durant tout le long de la durée de souscription du crédit. A contrario, le taux variable, bien qu’encadré dans sa valeur, sera mouvant, amené à évoluer.

Les principaux types de crédits :

  • Crédit amortissable :

Il présente un taux fixe ou variable. Le capital et les intérêts sont remboursés à chaque échéance. Les crédits immobiliers ou à la consommation sont des prêts amortissables.

  • Crédit modulable :

Il peut aussi bien se doter d’un taux variable que fixe. Il offre la possibilité à l’emprunteur la capacité de modifier le montant des échéances. Le remboursement des mensualités par anticipation ou un report est également possible. Les crédits immobiliers sont généralement modulables.

  • Crédit In fine :

Seuls les intérêts sont remboursés par mensualités. Le capital est régularisé lors de la dernière échéance. Le crédit In fine peut être utilisé dans le financement de parts de SCPI, dans de l’immobilier locatif…

  • Crédit à taux fixe et à échéance progressive :

Il s’agit d’un crédit à taux fixe. Toutefois, les échéances progressives sont réévaluées annuellement.

  • Crédit à remboursement de capital constant :

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Ce mode de calcul génère une baisse mécanique et régulière des échéances. Le recours à ce crédit émane généralement de professionnels.

  • Crédit à taux révisable :

Le taux, variable, est calculé à partir d’un indice qui évolue. La durée ou le montant des mensualités peuvent donc être impacté.

 

Quels sont les types de crédit à la consommation ?

De façon générale, le crédit à la consommation autorise les dépenses d’un ménage : voyage, mobiliers, services…

Il se décline en 5 propositions majeures :

  • Le crédit affecté :

Il est destiné uniquement à l’achat d’un bien ou service précis : voiture, électroménager, voyage… Le prêt ne peut servir qu’à l’achat du bien ou service définit dans le contrat.

  • Le prêt personnel :

Le montant alloué peut être utilisé librement par le créancier.

  • La Location avec Option d’Achat (LOA) :

Généralement souscris afin de permettre le financement d’un véhicule, ce crédit peut toutefois permettre l’achat d’autres biens de consommation. Le bien concerné est mis à la disposition du créancier en échange de paiements (loyers) mensualisés. Il s’agit d’une location de biens à durée déterminée. Au terme de la location, le loyer est levé. Le débiteur peut alors choisir entre l’achat du bien ou sa restitution au débiteur.

  • Le crédit renouvelable :

Cela consiste en la mise à la disposition d’une certaine somme d’argent à l’emprunteur. Il pourra l’utiliser et la reconstituer, selon son gré. Un montant maximum est défini en amont de la souscription. Ce prêt est particulièrement encadré par la loi, afin de protéger le souscripteur. Dans ce cadre, le délai de remboursement du prêt renouvelable ne peut excéder une période de 60 mois. Toutefois, le taux d’emprunt est généralement élevé. A la lecture du contrat, le TEG doit être scrupuleusement étudié.

  • Le crédit gratuit à la consommation :

Ce prêt autorise l’achat d’un bien ou d’un service en plusieurs fois, sans supplément. Généralement compris entre 2 et 20 mensualités, cet achat est proposé directement sur le lieu de vente.

 

A quoi correspond le crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est un prêt exclusivement destiné à l’achat d’un bien à usage d’habitation ou d’un terrain destiné à sa construction. Il peut s’agir d’un bien principal, secondaire, à visée locative… Le contrat, les modalités d’obtention du prêt, le remboursement et les assurances sont autant de critères strictement encadrés par la loi.                                                                                                                                                                                                                                                                    Les délais de remboursement sont variables mais généralement compris entre 20 et 25 ans. Il est toutefois envisageable d’obtenir un crédit sur 30 ans.

L’octroi d’un crédit immobilier est soumis à plusieurs critères en lien avec la capacité de remboursement du créancier. C’est ainsi que seront pris en compte l’âge, la composition familiale, le département du lieu d’acquisition, le type de contrat de travail ou les revenus annuels. S’engager dans un prêt immobilier sans apport personnel s’avère risqué. Un apport minimal de 20 % du montant global de l’achat est généralement demandé par les banques ou sociétés financières.

En 2019, en France, environ 1,3 Millions de foyers ont souscrit un crédit immobilier. Ce chiffre met en exergue le recours quasi exclusif à la souscription d’un prêt dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier.

Quel que soit le type de crédit, tous présentent des dispositions communes :

La solvabilité et la capacité de remboursement de l’emprunteur sont systématiquement vérifiées par l’organisme prêteur. Ce critère est encadré par la loi. Le taux d’endettement, avec la mensualité de remboursement, ne doit pas dépasser de 33% ou 35%. A cela s’ajoute un délai de rétractation adossé à chaque contrat de prêt. Ce délai autorise le débiteur de revenir sur sa décision. Il est de 10 jours calendaires pour un crédit immobilier, et de 14 jours calendaires pour un prêt à la consommation. Par ailleurs, si l’assurance n’est pas exigée par le législateur lors de la souscription d’un crédit, les banques ou sociétés financières l’imposent généralement. Dans tous les cas, elle reste vivement conseillée.

Enfin, quelle que soit la vocation d’un crédit, comparez les conditions, faites jouer la concurrence et lisez scrupuleusement le contrat dans son intégralité.

 

Peut-on financer des parts de SCPI à crédit ?

Le crédit autorise le financement de biens ou de services. Il est également envisageable d’y avoir recours pour l’acquisition de parts en SCPI, quel qu’en soit le montant.

Les taux d’intérêt actuels sont avantageux et oscillent souvent entre 1.50% et 2%. Les SCPI offrent une rémunération souvent bien supérieure (entre 4% et 6%). Une souscription de SCPI avec un financement à crédit permettra une prise en charge partielle des mensualités par la rémunération de la SCPI. Il s’agit de l’effet de levier d’un investissement ayant recours à l’endettement. Cette pratique nécessite une analyse en projection. Il convient en effet de mesurer finement la rentabilité du placement et les risques associés à celui-ci ainsi que votre capacité d’endettement et de remboursement. Cette solution peut permettre d’optimiser la rentabilité de la SCPI et d’accroitre plus rapidement son patrimoine. Bien utilisé, l’effet de levier est donc une réelle opportunité !

Le financement à crédit des SCPI s’articule autour de deux prêts :

  • Le crédit amortissable : les remboursements mensuels sont fixes. Il s’agit du type de crédit le plus utilisé. Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI, ce prêt a pour avantage de procurer des échéances constantes. A terme, il offre le choix entre vente et conservation des parts. (Récupération du capital ou poursuite de la perception de loyers).

 

  • Le crédit In fine : seuls les intérêts sont remboursés pendant la période de financement. Le capital est remboursé à la fin du prêt soit avec la cession des parts de SCPI soit avec une garantie telle qu’une assurance vie. Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI, ce prêt procure l’avantage d’échéances plus faibles ainsi qu’une optimisation de l’effet de levier.

Pour une information plus complète sur les SCPI, n’hésitez pas à consulter notre article : Qu’est-ce qu’une SCPI ?

 

Les risques :

Toute contraction d’un crédit est susceptible de conséquences sur la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur. En l’absence d’une évaluation financière rigoureuse, ou d’aléas professionnels ou personnels, l’emprunteur peut être confronté à un défaut de paiement. Dans ce contexte, il appartiendra au prêteur d’exiger le remboursement intégral des sommes dues auxquelles pourront s’ajouter le paiement d’une indemnité compensatrice.

Il peut également être procédé à l’inscription au Fichier des Incidents de Paiement de la Banque de France (FICP).

Par ailleurs, dans l’éventualité où une garantie hypothécaire serait prise sur un bien immobilier, le défaut du remboursement du prêt immobilier peut provoquer la saisie et la vente du bien.

Le cabinet travaille avec de nombreux courtiers pour proposer des solutions de financement à vos projets immobiliers ou d’investissement en SCPI.

 

Nous vous invitons à prendre contact avec notre cabinet pour toutes informations complémentaires.

Avertissement : cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à vous faire conseiller.

Centre de préférences de confidentialité

Necessary

Advertising

Analytics

Other

RGPD