Optimisation fiscale immobilière : comment ça marche ?

Sommaire

La plupart des investisseurs particuliers ont souvent pour objectif premier de réduire leur impôt sur le revenu. Ces derniers recherchent donc des produits ou dispositifs de défiscalisation leurs permettant d’alléger leur charge fiscale ou d’optimiser la fiscalité des revenus issus de leurs investissements immobiliers dans le but de faire croître leur patrimoine. 

Nous détaillons ici les différentes options en optimisation fiscale immobilière et leur fonctionnement. 

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La loi Pinel : une loi de défiscalisation immobilière

La loi Pinel permet de réduire l’impôt sur le revenu après avoir acquis un bien immobilier neuf à vocation locative.  

Le montant de la réduction d’impôt peut atteindre 21% de la valeur du bien en fonction de la durée d’engagement de location, qui peut s’étaler sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. 

Vous recevrez donc d’une part des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers, et de l’autre vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu.  

Tous les foyers fiscaux ont le droit de bénéficier des avantages d’un investissement Pinel. Il suffit seulement d’être résident fiscal français et d’être assujetti à l’impôt sur le revenu.  

Une recommandation à la fin de la période de défiscalisation : conserver son bien (ne pas vendre en même temps que les autres investisseurs du programme éligible au PINEL). En effet, pour continuer de percevoir des loyers avec une fiscalité allégée, l’idée est de basculer sur le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (dont le fonctionnement est expliqué au paragraphe suivant). Et ceci, tout en conservant l’effet de levier de l’emprunt lors d’un achat à crédit, permettant d’accélérer la création de patrimoine, et de préparer ainsi sa retraite avec un capital ou des revenus complémentaires futurs. 

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Il est possible d’investir dans un logement ancien et de le louer meublé pour défiscaliser une partie des revenus associés à ce bien. Ce mécanisme d’optimisation fiscale immobilière est appelé Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).  

La LMNP permet de percevoir des revenus locatifs imposés après un abattement forfaitaire de 50% (régime simplifié) ou en tenant compte des charges et de l’amortissement du bien (régime réel). Cette dernière solution étant souvent la plus efficace.  

Ce sont les charges et l’amortissement du bien qui permettent la réduction du bénéfice imposable des profits tirés de la location meublée et d’optimiser fiscalement les revenus fonciers.  

Les charges correspondent notamment au montant de(s) :  

  • Frais de gestion et d’administration du bien 
  • Travaux de réparation et d’entretien 
  • Charges locatives 
  • Taxes foncières 
  • Primes d’assurances 
  • Intérêts et frais d’emprunt 


Il y a malgré tout quelques conditions pour que ce dispositif soit valide. Il ne doit pas générer des revenus supérieurs à 23 000 € par an d’une part, et/ou ne pas excéder 50% des autres revenus professionnels du foyer. Si ces conditions ne sont pas remplies la qualification en Location Meublée Professionnelle (LMP) devient une meilleure option, notamment pour les personnes assujetties à l’IFI.
 

Le déficit foncier

Vous êtes en situation de déficit foncier lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Ces dernières correspondent à celles citées dans le paragraphe précédent. 

Si vous souhaitez réduire l’imposition de vos revenus fonciers, le déficit foncier est une option intéressante. En effet, ce dispositif vous permet de déduire de vos loyers les charges et travaux liées à votre bien mis en location, et donc d’optimiser le rendement de votre bien.  

Vous pourrez aussi bénéficier d’une déduction d’une partie de votre impôt sur le revenu. La fraction du déficit foncier résultant des dépenses déductibles, à l’exclusion de celles qui découlent des intérêts d’emprunt, sont imputables sur le revenu global et plafonnés à 10 700 euros par an. En cas d’excédent de ce déficit, vous pourrez le reporter sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années. 

A noter que ce dispositif d’optimisation fiscale immobilière n’est applicable que si vous avez opté pour le régime foncier réel. 

Les SCPI Européennes

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif ayant pour objet la détention d’immeubles, l’encaissement de loyers, et la restitution de ces derniers aux investisseurs (personnes physiques ou morales) sous forme de dividende mensuel ou trimestriel. Les sociétés de gestion s’occupent de l’acquisition et de la gestion des immeubles. 

La fiscalité des SCPI dont les biens se situent en France est la même (pour un particulier) que celle d’un bien physique loué nu. Les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus salariaux (imposition à la tranche marginale) et les prélèvements sociaux s’appliquent également. La fiscalité s’avère donc souvent lourde pour les particuliers qui présentent une tranche d’imposition de 30% et au-delà. 

La fiscalité des SCPI dont les biens sont localisés en Union Européenne (hors de France) est souvent plus avantageuse. Les conventions fiscales entre Etats s’appliqueront : méthode du crédit d’impôt et méthode du taux effectif. Celles permettent une exonération des prélèvements sociaux (soit un gain de 17,2%) ainsi qu’une diminution de l’imposition marginale sur le revenu associé pour les foyers les plus imposés. 

La « Pierre-Papier » Européenne est donc une solution phare d’optimisation fiscale immobilière. 

La nue-propriété pour optimiser sa fiscalité via l’immobilier

Un autre levier d’optimisation fiscale immobilière est la nue-propriété.  

Lors d’un achat immobilier, de parts de SCPI ou d’une succession vous avez la possibilité de démembrer la propriété du bien en question, entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Le nu-propriétaire possède le bien mais ne l’occupe pas. L’usufruitier, à l’inverse, dispose du bien (ou des revenus pour les SCPI) et peut donc décider d’habiter le bien ou de le louer. 

Investir en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’une décote à l’achat en fonction de la durée de démembrement. 

La nue-propriété possède également un avantage fiscal, puisque c’est l’usufruitier qui supporte les impôts, charges et taxes liés à la disposition du bien, pendant toute la durée du démembrement. Par conséquent, l’usufruitier est donc le seul assujetti à l’impôt sur le revenu, le nu-propriétaire n’étant pas concerné. En effet, ce dernier ne perçoit pas les loyers. 

Par ailleurs, un bien en nue-propriété échappe à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant toute la période du démembrement (seul l’usufruitier y est assujetti). 

Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.  

 

Il existe donc pour vos investissements plusieurs dispositifs d’optimisation fiscale immobilière. Ces produits ou loi de défiscalisation vous permettront de défiscaliser une partie de vos revenus immobiliers afin de réduire votre impôt, et ce dans le but de valoriser votre patrimoine.  

Vous souhaitez en savoir plus ? N’hésitez pas à nous contacter. 

 

Avertissement : cet article sur l’optimisation fiscale immobilière ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à vous faire conseiller.

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L’immobilier attire de plus en plus d’investisseurs, notamment car la pierre reste encore la valeur la plus sûre dans la construction d’un patrimoine. Cela s’explique par les nombreux objectifs auxquels il répond : construction et valorisation d’un patrimoine, recherche de revenus complémentaires, réduction d’impôt, préparation à la retraite…

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