Loi Pinel : avantages et inconvénients

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Sommaire

La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière. Elle permet de réduire l’impôt sur le revenu après avoir acquis un bien immobilier neuf à vocation locative. Le montant de la réduction d’impôt peut attendre 21% de la valeur du bien en fonction de la durée d’engagement de location.

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Une approche globale

Il est important de ne pas se focaliser sur la réduction d’impôt -seule-. En effet, d’un certain point de vue, celle-ci compense le traitement fiscal potentiellement défavorable sur les revenus fonciers. Les loyers (nets de charges) d’un bien vide sont en effet imposés à la tranche marginale d’imposition, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit, par exemple, un total de 47,2% pour un ménage dont la tranche marginale est de 30%.

S’agissant de la rentabilité après impôt, il faut donc considérer l’ensemble de la fiscalité (fiscalité foncière et réduction d’impôt Pinel) pour juger de la pertinence d’un investissement. Le but n’est donc pas de réduire son impôt avec la loi Pinel, mais de réaliser un investissement immobilier rentable et fiscalement optimisé, en considérant tous les paramètres.

Cette acquisition permet aussi de se constituer un capital via l’effet de levier du crédit. L’emprunt permet d’accélérer la création de richesse, de préparer ainsi sa retraite avec un capital ou des revenus complémentaires futurs.

A l’issue de l’avantage fiscal du Pinel (12 ans), il est donc pertinent de conserver son bien et le crédit associé. On évite aussi, de cette façon, de vendre en même temps que les autres investisseurs quand la réduction d’impôt prend fin (ce qui pousse les prix à la baisse).

Mais pour optimiser de nouveau la fiscalité des revenus fonciers, sans réduction Pinel, l’investisseur devra ensuite changer de régime fiscal. Plutôt que le régime foncier, il sera possible d’opter pour la location meublée non professionnelle (LMNP), en respectant les conditions et après le départ du locataire.

Deux facteurs pouvant diminuer la rentabilité d’une opération Pinel

1/ Le prix des programmes neufs éligibles en loi Pinel peut parfois (souvent) être surévalué.

En effet, de nombreux programmes affichent des prix qui paraissent bien chers comparativement à un logement dans l’ancien. Il faut les éviter. Les rendements locatifs induits peuvent de surcroit être faibles, c’est la double peine.

2/ L’investisseur en loi Pinel doit respecter un plafond au niveau du loyer qui dépend de la zone dans laquelle le bien se situe. La rentabilité peut ainsi être diminuée par ce plafonnement.

Nos recommandations

Quel repère pour ne pas surpayer un bien ? Un écart de prix au m² entre le neuf et l’ancien autour de plus ou moins 1 000 euros peut être un bon indicateur. Cela correspond souvent au prix de la remise à neuf d’un logement ancien. On voit des programmes qui présentent sans raison un écart de prix au m² de plus de 1 500 à 2 000 euros par rapport à la moyenne des logements anciens à proximité. Selon nous, il faut les exclure du spectre de recherche.

Se fixer un rendement minimum permet aussi souvent d’exclure les projets à la rentabilité la plus faible.

Quel arbitrage possible sur le plafonnement des loyers ? Le dispositif plafonne les loyers selon un prix du loyer au m² mais pas selon le prix du bien au m² (prix du foncier). Selon la zone dans laquelle le bien se trouve, il y a donc des opportunités possibles. En effet, les prix du foncier au sein d’une même zone sont très hétérogènes. A savoir que : si le prix du bien au m² n’est pas trop haut comparativement aux prix dans la zone en question, le plafonnement du loyer peut ne pas s’appliquer. Ainsi la rentabilité est optimisée.

Il y a bien-sûr d’autres indicateurs pour évaluer de la pertinence d’un investissement immobilier (localisation, demande de logement, tendances actuelles, accès aux transports, commerces, bassins d’emploi à proximité etc.).

C’est le juste équilibre de l’ensemble des paramètres que nous recherchons.

N’hésitez pas à vous faire conseiller.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

En premier lieu l’investisseur bénéficie de la réduction d’impôt pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pour un engagement de 12 ans, l’investisseur bénéficie ainsi d’une réduction d’impôt de 21% du prix de revient de l’immeuble à raison de 2% par année durant 9 ans puis ensuite 1% par année durant 3 ans.

Comme vu précédemment, le Pinel peut permettre de se constituer un capital. Après les 12 années, vous avez la possibilité de continuer à louer le bien, l’occuper vous-même ou le revendre. L’effet de levier fiscal du crédit facilite la constitution et c’est pourquoi nous recommandons de conserver le bien jusqu’à la fin du crédit.

A noter qu’il y a la possibilité de louer votre bien à vos parents ou vos enfants !

De plus, grâce aux loyers perçus, vous disposerez de revenus complémentaires.

Attentions à ne pas surpayer votre bien (réf. paragraphe : « Deux facteurs pouvant diminuer la rentabilité d’une opération Pinel »)

Du Pinel vers la LMNP

A la fin de la durée d’engagement, l’investisseur pourra basculer son bien en location meublée, sous réserve de respecter les conditions liés à ce changement de régime. La location meublée offre la possibilité de réduire les charges des loyers grâce à l’amortissement du bien. C’est cette charge comptable qui permet la réduction du bénéfice imposable des profits tirés de la location meublée et d’optimiser fiscalement les revenus fonciers.

Souvent les investisseurs en Pinel choisissent de vendre à l’issue de la période de défiscalisation. En transformant l’investissement en LMNP, il est alors possible de continuer à percevoir les loyers avec une fiscalité allégée. Et ceci, tout en conservant l’effet de levier de l’emprunt lors d’un achat à crédit.

A noter que l’investisseur doit avoir la libre disposition de son bien pour le passage du Pinel à la LMNP. Il faut donc attendre que le locataire présent à la fin de la durée du Pinel donne son congé.

Avertissement : cette article ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à vous faire conseiller.

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