Dans un contexte de taux d’intérêt encore élevés et de volatilité sur les marchés financiers, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) continuent de séduire les investisseurs à la recherche de revenus complémentaires réguliers ou d’un placement immobilier à crédit.
En 2024, malgré un recul de la collecte nette à 3,5 milliards d’euros, loin des niveaux records de 2022, les SCPI ont maintenu des rendements attractifs, avec un taux de distribution moyen de 4,72 %, en hausse par rapport à l’année précédente. Ce regain de performance témoigne d’une résilience du modèle, notamment grâce à l’ajustement des prix des parts et à une meilleure sélectivité des actifs.
Le marché compte aujourd’hui plus de 200 SCPI aux stratégies variées. Si près de 90 % d’entre elles sont encore majoritairement investies en France, nous recommandons de privilégier les SCPI européennes, qui offrent à la fois une diversification géographique, des avantages fiscaux non négligeables, et une exposition à des opportunités immobilières plus larges.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Avant de s’intéresser aux SCPI Européennes et leurs avantages, il est important de comprendre ce qu’est une SCPI.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers ou personnes morales dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales.
Ce placement a donc pour objet la détention d’immeubles, l’encaissement de loyers, et la restitution de ces derniers aux investisseurs sous forme de dividende mensuel ou trimestriel. Les sociétés de gestion s’occupent de l’acquisition et de la gestion des immeubles.
La nature des actifs immobiliers peut être très différente : la santé, le commerce, le bureau, la logistique, le tourisme, l’éducation, etc. Certaines SCPI (thématiques) se spécialisent sur une typologie donnée, tandis que d’autres (diversifiées) peuvent investir sur plusieurs secteurs à la fois.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Il existe 3 types de SCPI, ayant chacun un objectif différencié :
- La SCPI de rendement
- La SCPI fiscale
- La SCPI de capitalisation
La SCPI de rendement s’adresse aux investisseurs souhaitant s’assurer de revenus complémentaires réguliers. À noter que ces SCPI affichaient un taux de distribution moyen de 4,72 % en 2024, avec des rendements allant généralement de 4 % à plus de 6 % selon les sociétés de gestion et la stratégie d’investissement.
La SCPI fiscale intéresse plus particulièrement les foyers les plus aisés, ayant pour objectif de défiscaliser une partie de leurs revenus. Ces derniers bénéficient alors des dispositifs d’optimisation fiscale tels que la loi Pinel, Malraux, Monuments Historiques, etc. En contrepartie de cette défiscalisation, le rendement sera moins élevé que celui des SCPI de rendement.
La SCPI de capitalisation, également appelée SCPI de plus-value, concerne les investisseurs privilégiant le bénéfice de long terme au rendement de court terme. Les actifs immobiliers acquis dans ce cas sont décotés.
En savoir plus sur les SCPI.
L’imposition des SCPI Européennes ?
La fiscalité des SCPI dont les biens se situent en France est la même (pour un particulier) que celle d’un bien physique loué nu. Les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus salariaux (imposition à la tranche marginale) et les prélèvements sociaux s’appliquent également. La fiscalité s’avère donc souvent lourde pour les particuliers qui présentent une tranche d’imposition de 30% et au-delà.
Une autre solution est d’investir dans des SCPI dont les biens sont localisés en Union européenne (hors de France). Les conventions fiscales entre États s’appliqueront : méthode du crédit d’impôt et méthode du taux effectif. Ces dernières permettent une exonération des prélèvements sociaux et une diminution de l’imposition marginale sur le revenu associé pour les foyers les plus imposés.
Quels sont les autres avantages des SCPI Européennes ?
Outre l’avantage fiscal lié aux revenus fonciers en provenance de biens hors de France, les SCPI Européennes présentent souvent une meilleure diversification et, pour certaines, une rentabilité potentielle accrue.
Selon les stratégies des différentes sociétés de gestion, l’univers d’investissement peut en effet être plus ou moins vaste : un pays en particulier, la zone euro, l’Union européenne, inclusion du Royaume-Uni ou non, etc. Plus l’univers sera large, plus la SCPI aura accès à différents marchés et opportunités. Ceci aura pour vertu d’accroître la diversification du parc immobilier et d’optimiser la rentabilité (a contrario d’une SCPI exclusivement investie en France).
L’avis du cabinet
La diversification, qu’elle soit géographique, sectorielle (locataires) ou typologique (type de bien), permet une meilleure gestion des risques et de bénéficier d’un univers d’opportunités plus large. Ainsi, le cabinet recommande de diversifier ses investissements dans plusieurs pays et différents types de biens : commerces, bureaux, santé, hôtellerie et tourisme, logistique, éducation, locaux d’activité, etc. Il est également important de diversifier le gestionnaire selon son montant d’investissement.
Quels sont les inconvénients (risques) des SCPI ?
Qu’elles soient européennes ou totalement investies en France, les SCPI sont un investissement de long terme qui, comme tout placement, présentent certains risques.
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité peut être limitée. Nous vous recommandons une durée de placement minimum de 10 ans.
Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises en cas d’investissement hors zone euro. Les sociétés de gestion ne garantissent pas le rachat des parts. Comme tout placement les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Nos offres à crédits
La SCPI est un investissement immobilier pouvant être financé par un prêt bancaire, permettant ainsi de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Le cabinet travaille avec plusieurs acteurs pouvant financer les SCPI de votre choix sur des durées de 15 à 25 ans. La plupart du temps, aucun apport ne vous sera demandé, ni ouverture de compte, ni domiciliation bancaire. Par ailleurs NT Conseil-finances est en mesure d’optimiser l’assurance emprunteur.
N’hésitez pas à nous solliciter.
Quelques-unes des SCPI plébiscitées par le cabinet
Si le cabinet est en mesure, grâce à ses conventions, de distribuer la plupart des SCPI du marché, nous mettons ici en avant quelques SCPI exclusivement ou très largement investies hors de l’hexagone (à favoriser pour une personne physique) ainsi que quelques SCPI investies en France que nous apprécions.
| SCPI | Année de lancement | Capitalisation | Univers géographique d’investissement | Typologie | Rendement 2021 |
| Corum XL | 2017 | 1 209 M | UE, RU, Canada | Diversifié | 5,84 % |
| Corum Eurion | 2020 | 306 M | Zone Euro | Diversifié | 6,12 % |
| Pierval Santé | 2013 | 2 200 M | Zone Euro | Santé, éducation, hébergement | 5,33 % |
| PF Hospitalité Europe | 2020 | 163 M | Zone Euro | Hospitalité | 4,53 % |
| Novapierre Allemagne | 2014 | 520 M | Allemagne | Commerces | 4,84 % |
| Novapierre Allemagne 2 | 2019 | 197 M | Allemagne | Commerces | 3,39 % |
| Novapierre Résidentiel | 1996 | 312 M | France | Résidentiel | 6,00 % |
| Eurovalys | 2016 | 789 M | Allemagne | Bureaux | 4,74 % |
| Activimmo | 2019 | 328 M | France | Logistique | 6,02 % |
| Vendôme Régions | 2015 | 350 M | France | Diversifié | 5,91 % |
Cet article sur les SCPI Européennes ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel.
Vous souhaitez en savoir plus ? N’hésitez pas à nous contacter.
Avertissement : La SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques.
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité peut être limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises en cas d’investissement hors zone euro. Les sociétés de gestion ne garantissent pas le rachat des parts. Comme tout placement les performances passées ne préjugent pas des performances futures