L’IFI est un impôt créé sous le premier gouvernement d’Emmanuel Macron. La loi de finances votée fin 2017 a supprimé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour le remplacer, à compter du 1er janvier 2018, par ce nouvel impôt sur la fortune immobilière.
Fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière
L’IFI se distingue de l’ISF par une application exclusivement sur les actifs immobiliers. A contrario, l’ISF portait également sur les produits financiers et revenus du foyer. Tout comme son prédécesseur, l’IFI se calcule selon un barème progressif. L’imposition varie selon la valeur totale du patrimoine immobilier du foyer fiscal. A noter cependant que les dettes associées peuvent être déduites en respectant certains critères. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% et certains biens sont par ailleurs exonérés (professionnels notamment).
Un foyer fiscal est imposable dès lors que la valeur de son patrimoine net taxable est supérieure à 1,3 million d’euros. L’impôt se déclare au même moment que l’impôt sur le revenu (IR) et prend en compte le patrimoine au 1er janvier de l’année d’imposition.
Vous pouvez trouver plus d’informations sur le site officiel economie.gouv.
Barème de l’Impôt sur la Fortune Immobilière
L’obligation de déclaration à l’IFI s’applique dès lors que le patrimoine net taxable du foyer fiscal dépasse 1,3 million d’euros. Le barème progressif commence à 800 000 €, mais seuls les contribuables dépassant le seuil de 1,3 million sont effectivement imposés.
Peut-on réduire son IFI ?
Hormis la réduction de la part d’immobilier dans son patrimoine, les leviers d’optimisation de l’IFI restent limités. La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale, mais cela ne suffit pas toujours à passer sous le seuil d’imposition. En cas de bien détenu en indivision, une décote peut être appliquée en fonction des droits de chacun, sauf lorsqu’un seul usufruitier est en place, auquel cas aucun abattement supplémentaire ne s’applique.
La pierre a l’avantage de produire des revenus complémentaires stables et est par ailleurs souvent indexée à l’inflation. Selon le niveau du rendement locatif, les loyers peuvent absorber tout ou partie de la charge fiscale supplémentaire associée à l’IFI.
Mais peut-on investir en immobilier en évitant tout ou partie de la fiscalité sur la fortune immobilière si l’on est déjà assujetti à l’IFI ? Quelles options existent afin d’optimiser cette fiscalité tout en bénéficiant ou non des loyers associés ?
Quels investissements immobiliers pour un foyer assujetti à l’IFI ?
Investir en nue-propriété de parts de SCPI
Seul l’usufruitier (celui qui perçoit les loyers) est assujetti à l’IFI.
Le nu-propriétaire achète les parts de SCPI avec une décote en fonction de la durée de démembrement choisie. La performance se compose donc de la baisse progressive de la décote durant la phase de démembrement et des revalorisations du prix de la part. Pendant la période au cours de laquelle les dividendes ne sont pas perçus directement, ce placement est totalement exonéré.
Toutefois, dans ce schéma, il faut prendre en compte l’absence de complément de revenus.
Pour plus d’informations sur les SCPI n’hésitez pas à consulter notre article : Qu’est-ce qu’une SCPI ? Fonctionnement & définition
Investir en fonds immobiliers luxembourgeois
Certains supports immobiliers luxembourgeois présentent une contribution faible à la base taxable de l’IFI. Ces fonds sont en général exclusivement disponibles pour les investisseurs professionnels ou via un contrat d’assurance vie de droit luxembourgeois pour des foyers aisés. Le montant minimum d’investissement est relativement élevé (100 000 euros ou plus).
Pour ces investissements spécifiques, la valeur IFI du support sera marginale grâce au montage juridique et à l’endettement du fonds dans le respect de la réglementation. On peut ainsi prendre une exposition aux marchés immobiliers sans alourdir significativement son patrimoine net taxable à l’IFI.
S’il n’est pas possible de percevoir les revenus, comme un loyer, directement sur son compte, il est possible par exemple d’effectuer des rachats sur le contrat.
Investir en supports immobiliers à travers son Plan Epargne Retraite (PER)
Seuls les contrats rachetables au sens fiscal sont pris en compte dans le calcul de l’IFI. Durant la phase d’épargne, le Plan d’Épargne Retraite (PER) n’est pas rachetable et échappe donc à l’IFI, même si des unités de compte sont investies en immobilier. En revanche, dès lors qu’un rachat est possible, notamment à la retraite ou en cas de sortie anticipée, le contrat devient partiellement taxable à l’IFI à hauteur de la part investie dans des supports immobiliers.
Vous pouvez retrouver une interview de notre partenaire Nortia à ce sujet ici.
Pour plus d’informations sur le PER, vous pouvez consulter notre article : Le nouveau plan épargne retraite (PER), comment ça marche ?
Avertissement : les SCPI, les fonds luxembourgeois ou autres supports immobiliers ne présentent aucune garantie, ni en capital, ni en revenu. La liquidité peut par ailleurs être limitée. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à vous faire conseiller.