La Loi Pinel est un produit de défiscalisation immobilière créé en 2014. Elle permet de réduire l’impôt sur le revenu jusqu’à 21% de la valeur d’un bien immobilier à vocation locative acquis neuf.
L’objectif de ce dispositif, pour le gouvernement français, était de relancer le logement.
Mais comment ça marche ?
Comment fonctionne la Loi Pinel ?
Vous décidez d’acquérir un bien immobilier éligible au Pinel pour ensuite le louer. Vous recevrez donc d’une part des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers, et de l’autre vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’engagement de location peut s’étaler sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.
En fonction de cette durée, le taux de réduction d’impôt sur le revenu varie :
| Durée de l’engagement de location | Taux de réduction d’impôt sur le revenu en % de la valeur du bien |
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
NB : ces taux s’appliquent uniquement pour la France métropolitaine. En ce qui concerne les départements et collectivités d’outre-mer, la Loi Pinel offre des taux supérieurs. Le taux est de 23% pour un bail d’une durée de 6 ans, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans.
Vous pouvez prolonger la durée du bail de 3 ans (donc jusqu’à 12 ans), mais vous ne pouvez pas l’écourter. Les taux deviennent alors les suivants :
| Engagement initial | Durée de location | Taux sur la période |
| 6 ans | 6 ans (bail initial) | 12% |
| Prolongation de 3 ans | 6% | |
| Prolongation de 3 ans supplémentaires | 3% | |
| 9 ans | 9 ans (bail initial) | 18% |
| Prolongation de 3 ans | 3% |
Par exemple, si vous décidez d’acheter un bien éligible au Pinel d’un montant de 300 000 € sur une durée de 6 ans, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt d’un taux de 12%. Ce taux équivaut donc à une réduction de 2% par an. Ainsi, avec un investissement de ce montant, sur cette durée, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 6 000 € par an !
La Loi Pinel est concernée par le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Cela signifie que, en reprenant l’exemple précédent, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 6 000 € par an, il vous reste 4 000 € pour investir dans d’autres produits de défiscalisation.
Autrement dit, la réduction d’impôt permise par ce dispositif ne peut pas dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.
(La réduction d’impôt sera imputable sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier et ce quel que soit le mois de livraison).
Quels biens sont éligibles au dispositif Pinel ?
Le logement doit être :
- Neuf, réhabilité ou vendu en l’état futur d’achat (VEFA)
Un bien neuf est un bien vendu sous le régime de la TVA à 20%.
Certains logements anciens sont éligibles à la Loi Pinel. Pour être considéré comme tel, le bien doit être jugé indécent, inhabitable en l’état, et devant donc être rénové. Avec ce type de logement on parle alors de Loi Pinel ancien réhabilité.
Un logement VEFA est un bien qui a été acquis en cours de construction, ou qui va être construit.
- Loué non meublé à titre de résidence principale
Attention, à compter de la date d’achèvement, vous avez un an pour trouver un locataire, sinon vous devrez rembourser le fisc… !
- Être loué pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
- Situé dans une zone où la demande de location doit être forte. On parle de zone « tendue »
Il existe 4 zones Pinel :
- A bis : Paris et sa proche banlieue (76 communes d’Ile-de-France)
- A : 650 communes de l’agglomération parisienne, dont Lyon, Marseille, Montpellier et Lille),
- B1: toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, la Corse, les DROM, et certaines communes comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy
- B2et C : les villes de moins de 250 000 habitants : ces zones ne sont plus valables avec le dispositif du Pinel.
Ces zones sont classées de la plus « tendue » à la plus « détendue ».
- Doit respecter certaines caractéristiques thermiques et énergétiques
Le prix de revient concerné par la défiscalisation est plafonné à 300 000 € par bien et dans la limite de 5 500 € par m².
En effet, si vous achetez un logement coûtant 6 000 € par m², la défiscalisation ne s’appliquera que sur la base des 5 500 € par m². De la même manière que si vous acheter un bien à 350 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur le plafond de 300 000 €.
La Loi Pinel contraint l’investissement à 2 biens par maximum.
Le non-respect de ces critères annulera la réduction d’impôt sur le revenu.
Il est à noter que les maisons neuves ne sont plus éligibles à la Loi Pinel depuis janvier 2021.
Comment le prix d’un bien éligible à la Loi Pinel est-il fixé ?
À la différence du logement locatif de base où le propriétaire peut fixer le prix qu’il souhaite, les biens éligibles à la Loi Pinel sont soumis à une réglementation des loyers. Cela signifie qu’un calcul est effectué pour déterminer leur prix. Ce prix est fonction du coefficient multiplicateur de la zone, du plafond de loyer de la zone dans lequel le bien se situe (cf. précédemment), ainsi que de la surface habitable du logement.
Qui a le droit à la Loi Pinel ?
Tout contribuable fiscalement domicilié en France peut investir en Loi Pinel, à condition de respecter certains critères liés au bien, à la mise en location et au profil du locataire.
Ce n’est pas l’investisseur qui doit respecter un plafond de ressources, mais bien le locataire du logement. En effet, pour que la location soit éligible à la défiscalisation, le locataire doit percevoir des revenus inférieurs à un certain plafond, déterminé selon :
- la zone où se situe le bien (A bis, A, B1)
- la composition du foyer du locataire.
Ces plafonds sont mis à jour chaque année. À titre indicatif, voici les plafonds de ressources applicables pour le locataire en 2021 (valeurs à actualiser via le site de l’ANIL ou des impôts) :
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +15 335 € | +14 039 € | +10 273 € |
Où investir en Loi Pinel ?
Pour garantir un investissement rentable, il faut investir là où la demande est plus forte que l’offre. En se fixant sur ce critère, on peut citer un grand nombre de villes telles que : Lille, Toulouse, Paris, Bordeaux, Aix-en-Provence, Marseille…
Mais ce critère ne suffit pas. Il faut également prendre en compte :
- La localisation du bien par rapport aux transports, aux commerces, etc.
- La sécurité au sein de la ville
- La rentabilité du bien
- L’écart son prix au m² entre le neuf et l’ancien
Quand investir en Loi Pinel ?
Le dispositif Pinel « classique » a pris fin au 31 décembre 2024, sauf pour certains logements très performants sur le plan environnemental ou situés dans des quartiers prioritaires.
Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt ont progressivement baissé :
| Année | Durée d’engagement | Taux de réduction |
|---|---|---|
| 2023 | 6 ans | 10,5 % |
| 9 ans | 15 % | |
| 12 ans | 17,5 % | |
| 2024 | 6 ans | 9 % |
| 9 ans | 12 % | |
| 12 ans | 14 % |
Depuis 2025, seul le dispositif Pinel+ est encore en vigueur. Il conserve les taux historiques de 12 %, 18 % et 21 %, mais impose des critères renforcés :
-
Un niveau de performance énergétique élevé (RE2020)
-
Des qualités d’usage supérieures (luminosité, surface minimale, espaces extérieurs)
-
Une implantation en quartier prioritaire (facultatif si les critères environnementaux sont remplis)
Pour investir, il est donc impératif de vérifier l’éligibilité du bien au Pinel+, sans quoi aucun avantage fiscal ne sera accordé.
Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?
Outre la réduction d’impôt qu’elle permet, la Loi Pinel possède d’autres avantages :
- Se constituer un capital et un patrimoine
- L’effet de levier du crédit
- Revenus complémentaires
- Rembourser son crédit immobilier plus rapidement
- Louer à sa famille
Quels sont les contraintes du dispositif Pinel ?
La Loi Pinel possède des écueils à ne surtout pas manquer. En effet, certains facteurs affectent la rentabilité du bien.
Il est même possible de faire une bien mauvaise affaire avec ce type d’avertissement si l’on ne vérifie pas un certain nombre de critères avant d’investir.
Comment faire pour éviter cela ? Consultez nos recommandations présentes à l’intérieur de l’un de nos autres articles sur le sujet: Loi Pinel : explications, avantages et inconvénients.